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一戸建て住宅の坪単価に相場はありません

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夢のマイホーム、一戸建て住宅を建てる人が最初に気になるのが、どれくらいの予算で、どのような家が建つのか。
肝心の価格がよく分からないまますすめて、予算が合わず振り出しに戻ることも。そんな時に役立つのが坪単価、住宅を建てる時の目安として多くの人が参考にしています。しかし、坪単価に重きをおくと思わぬ落とし穴に落ちることもあります。
何故なら、坪単価に明確な定義がないばかりか、住宅メーカーによってはその算出根拠が違うことがあるからです。
今回は一戸建ての最初の関門、坪単価についてお話します。

一戸建て住宅の坪単価の相場

そもそも坪単価とは?

ご存知とは思いますが坪単価は、坪単価=本体価格÷床面積(坪換算)で計算します。家を建てるときの建築費を延床面積で割って出した平均の数値のことです。例えば、建物の価格が2,000万円で延床面積40坪だとしたら坪単価は50万円ということになります。ここで注意すべきは、建物の価格にどこまでが含まれてるか、そして平均値を出す場合の数値に「延床面積」を使うか「施工床面積」を使うか、です。

坪単価を安く見せる

もう一つ注意することがあります。それは坪単価という用語には、そもそも明確な定義がないということです。マンションなら景品表示法に基づく「公正競争規約」という自主ルールがありますが、一戸建てや注文住宅にはこのようなルールはありません。あくまで住宅メーカーが営業上使ってる数値に過ぎないということです。建物の本体工事の一部を付帯工事などに付け替えて、坪単価を安く見せることも可能です。

坪単価のキモ、算出根拠

では、坪単価の算出根拠となる建物の価格にはどのようなものが含まれるのか?また、「延床面積」を使うか「施工床面積」を使うのかで、何が違ってくるのか。ここが今回一番のキモの話になります。

建物の本体価格

建物の本体価格とは、実際に家が建つ建物の価格の事をさします。基礎工事、大工工事、トイレや浴室・キッチンなどの水廻り関連工事、屋根や雨じまいの板金などで構成されています。備品や建具のグレードアップ、2階のトイレ等水廻り関連の追加は追加工事となります。アンテナ、外構工事、照明器具、エアコン、カーテンなどは付帯工事となります。地盤改良なども付帯工事費となります。

本体価格は最低ラインの価格です

建物の本体価格には、基本的に外構工事や屋外設備工事費などの「別途工事費」や不動産登記や火災保険料といった「諸経費」なども含みません。また、電気やガス、上下水道の引込工事負担金も含みません。建物の本体価格は、あくまで住む上で最低ラインの価格であるため、ちょっとしたことで別途費用がかかることを覚えておいて損はないでしょう。
私はプランの時、お客様には「ここからは口を開いたらお金です」と言って、笑いを誘って確認させていただいております。

坪単価の計算

「延床面積」を使うか「施工床面積」を使うか

坪単価の計算で「延べ床面積」使うメーカーもあれば「施工床面積」を使うメーカーもあります。どちらを使うかによって坪単価が大きく変わってきますので、十分注意が必要となりますので必ず確認しましょう。

延べ床面積

延べ床面積は、建物の各階の床面積の合計のことでベランダ、小屋裏収納、地下室、玄関ポーチ、吹抜部のような床が無い部分については、延床面積に含みません。階段については、1階、2階の両方で含みます。

施工床面積

施工床面積はこれら(ポーチや吹き抜け、バルコニーは一定の割合)を含んで計算します。その結果「延べ床面積」よりも「施工床面積」の数値の方が大きくなります。その結果、坪単価は「施工床面積」で算出した方が安くなるのです。会社によってまちまちですので、どちらで計算されているか確認しましょう。

「延床面積」を使うか「施工床面積」を使うか

「延床面積」と「施工床面積」の違い

同じ間取りの住まいでも、吹き抜けなど居住スペースではない施工部分を床面積に含めることで、「延床面積」より「施工床面積」の方が数値が大きくなります。
たとえば、延床面積では40平米ですがポーチや吹き抜け・バルコニーを含めることで、床面積が50平米になることになります。
何が問題かというと、坪単価は単に建物の価格を床面積で割った平均の数値だということです。
この場合、分母の数値が大きければ坪単価の数値は小さくなります。

例)建物の価格が2,000万円で延べ床面積が40平米と施工延床面積が50平米の場合

・延床面積の場合
 2,000万円÷40平米=50万円
・施工延床面積の場合
 2,000万円÷50平米=40万円
となり、施工延床面積の数値が大きいことで坪単価の数値は小さくなります。
結果、坪単価が安くなるということです。

京間と江戸間で和室の広さも

畳のサイズも地域や畳が敷かれる場所によってサイズが違ってきます。これ以外に長さの単位を尺(1単位がおよそ910mm)を採用するか、メートル(1単位が1000mm)を採用するかでも変わってきます。同じ6畳間でも、尺とメートルでは、約1.2倍ほどメートルの方が広くなるため、同じ間取りでも延べ床面積が変わってきますのでご注意ください。

何はともあれ、面積とその対象となる建物の価格は何を基にしているか、その都度確認することをおすすめします。

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